本文摘要：应预缴税款根据以下公式盘算：应预缴税款=预收款÷（1+适用税率或征收率）×3% 一、预缴税款盘算 例如：A企业2016年4月销售商品住宅一套价款200万元；2018年5月销售商品住宅一套价款220万元；2019年4月销售商品住宅一套价款250万元。该三套商品住宅应预缴税款划分是几多？

应预缴税款根据以下公式盘算：应预缴税款=预收款÷（1+适用税率或征收率）×3%

一、预缴税款盘算

例如：A企业2016年4月销售商品住宅一套价款200万元；2018年5月销售商品住宅一套价款220万元；2019年4月销售商品住宅一套价款250万元。该三套商品住宅应预缴税款划分是几多？

凭据《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收治理暂行措施》（国家税务总局通告2016年第18号）划定一般纳税人接纳预收款方式销售自行开发的房地产项目应在收到预收款时根据3%的预征率预缴增值税。

2020年7月A房地产企业所开发商品房即将交付需要为购房业主开具购房款发票税率该如何填写？应该选择11%税率、还是10%或者9%的税率呢？

增值税发票开具时点应为销售行为具备了增值税纳税义务发生时间。房地产公司销售不动产以房地产公司将不动产交付给买受人的当天作为应税行为发生的时间。

交付时间以《商品房买卖条约》上约定的交房时间为准；若实际交房时间早于条约约定时间的以实际交付时间为准。固然如果房地产公司先开具发票的应为开具发票的当天。

2016年4月1日至2018年4月30日之间出售销售不动产增值税税率为11%2016年4月销售商品住宅一套价款200万元应预缴增值税为5.41万元〔200÷（1+11%）×3%〕。

综上可知房地产开发企业预售开发产物所收取的预收款子根据一般计税方法预缴增值税时与预售期间有关差别预售期间应选择差别的税率。

凭据《财政部、税务总局关于调整增值税税率的通知》（财税〔2018〕32号）划定自2018年5月1日起,纳税人发生增值税应税销售行为或者入口货物原适用17%和11%税率的税率划分调整为16%、10%。A企业2018年5月销售商品住宅一套价款220万元应预缴增值税6万元〔220÷（1+10%）×3%〕。

如果A企业开发产物为增值税老项目可以选择适用增值税浅易计税方式则其征收率为5%；如果开发产物销售适用增值税一般计税方式则上述公式中税率的选择与其预售期间有关。

二、发票如何开具

A房地产企业开发产物交付时即具备了增值税纳税义务发生时间应当为业主开具发票。A房地产企业2020年7月所交付的开发产物既可能是2016年4月销售的开发产物也可能是2018年5月或2019年4月销售的开发产物该三套商品住宅预售时点有别交付时间一致且均在2019年4月1日之后应当适用最新税率9%举行增值税纳税申报和为业主开具发票。

作者单元：乌鲁木齐高新区（新市区）税务局

故开发产物开具发票时所选择税率并非预缴税款时选择税率与增值税纳税义务发生时间有关与预售期间无关。

作者：万小军 樊剑英

凭据《财政部、税务总局、海关总署关于深化增值税革新有关政策的通告》（财政部、税务总局、海关总署通告2019年第39号）划定自2019年4月1日起增值税一般纳税人（以下称纳税人）发生增值税应税销售行为或者入口货物原适用16%税率的税率调整为13%；原适用10%税率的税率调整为9%。纳税人购进农产物原适用10%扣除率的扣除率调整为9%。A企业2019年4月销售商品住宅一套价款250万元应预缴增值税〔250÷（1+9%）×3%〕。

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